Как продать квартиру без посредников: пошаговая инструкция

Как приобретение жилья, так и его реализация, являются довольно трудоемкими процессами, особенно если заниматься этим в одиночку. Чтобы прийти к выгодной сделке, не обязательно обучаться искусству продаж. Достаточно ознакомиться с основными тонкостями работы риэлтора, и можно рассчитывать на передачу ключей новому владельцу в кратчайшие сроки и за достойную оплату. Предлагаем шпаргалку, объясняющую, как продать квартиру без посредников.

Какой способ продажи предпочтительней?

Пожалуй, первая проблема, озадачивающая умы владельцев заветных метров, заключается в выборе метода реализации своей собственности. Подать объявление и ждать, когда на него откликнется потенциальный покупатель, или довериться риэлтерскому агентству — все зависит от количества свободного времени и наличия денежных средств.

Агентства недвижимости

Еще со времен царской России купцы облюбовали эту нишу, успешно открывая конторы по предоставлению риэлторских услуг и взимая с покупателей комиссию в размере 0,5-2,0% от суммы сделки. По сегодняшним меркам подобное вознаграждение коммерсантов было примерно в 2 раза меньше от доходов нынешних предпринимателей. В начале прошлого века их деятельность перестала быть актуальной, а возрождению ремесла поспособствовала бесплатная приватизация жилья.

В задачи риэлтора нового формата, как и в имперскую эпоху, входит проверка подлинности документов и личностей участников сделки, однако это не единственный пункт в перечне его обязанностей. Поиск покупателя, инспекция юридической чистоты помещения, грамотное оформление всех необходимых документов и гарантия адекватной цены — всем этим занимается агент по недвижимости.

Самостоятельная продажа квартиры

Если отсутствует доверие к посредникам и нет желания обогащать чужой кошелек, можно заняться продажей квартиры не прибегая к посторонней помощи. Наглядно демонстрирует достоинства и недостатки каждого из способов таблица ниже.

Таблица 1. Сравнительная характеристика продажи квартиры самостоятельно и при помощи риэлтора

Если рассматривать этот вопрос предметно, можно выделить следующие нюансы на пути к благополучной реализации недвижимости:

• грамотная оценка жилья: чтобы поставить адекватную стоимость самостоятельно, следует провести мониторинг рынка;
• наличие свободного времени: для показа квартиры понадобится отпрашиваться с работы, к тому же подготовка документов и поиск подходящего банка для перевода денежных средств так же потребуют немало усилий;
• получение аванса: предоплата в качестве демонстрации серьезности намерений является распространенной практикой, однако покупатели редко доверяют первый взнос физическому лицу, поскольку существует риск быть обманутым мошенниками;
• услуги юриста: все тонкости сделки в оформлении договора купли-продажи может знать только опытный правовед.

Если перечисленные моменты не вызывают негативных эмоций, следует приступать к продаже квартиры собственными силами.

Пошаговая инструкция по продаже

На самом деле, продать квартиру под силу каждому, кто располагает временем и обладает навыками поиска информации в Интернет. Чтобы эта процедура не растянулась во времени, воспользуйтесь шпаргалкой, подробно разъясняющей каждый этап продажи.

Шаг 1. Определить сроки реализации

Надеяться на быстрый результат не следует, поскольку поиск покупателя, как правило, занимает не один месяц.

Также необходимо принимать во внимание сезонные колебания цен: летом и во время новогодних каникул наблюдается падение спроса на недвижимость, сопровождаемое резким уменьшением стоимости жилья.

Шаг 2. Установить цену

Главное правило стоимости — адекватность. Соразмерная стоимость = быстрая продажа, занимающая по времени до 1 месяца.

Также следует отдавать отчет, что существует определенный рейтинг популярности квартир. Например, комната, находящаяся в коммуналке, в топ-10 будет занимать нижние позиции, чего не скажешь об однокомнатном гнездышке в спальном районе. Если дом расположен на периферии, а квартира нуждается в капитальном ремонте, навряд ли удастся найти покупателей, готовых заплатить приличную сумму за столь сомнительный объект. При изучении спроса необходимо отметить верхний и нижний порог цен, чтобы во время обсуждения стоимости с клиентом иметь возможность торговаться.

Перечень факторов, влияющих на ценообразование:

• расположение: квартиры, находящиеся в промышленной зоне, не пользуются большим спросом, тогда как соседство с парком или водоемом значительно повысит финансовую привлекательность;
• удаленность от общественного транспорта: метро в шаговой доступности будет несомненным бонусом;
• инфраструктура: наличие супермаркетов, аптек и торгово-развлекательных центров приветствуется;
• этажность: верхние и нижние этажи не пользуются популярностью среди покупателей;
• вид из окна: если из квартиры видна лишь шумная и загазованная проезжая часть, в большинстве случаев это оттолкнет клиента от приобретения подобной недвижимости;
• обустройство прилегающей территории: детская и спортивная площадка, зеленая зона и клумбы помогут склонить к покупке;
• уровень воспитанности соседей: наркоманы и алкоголики, проживающие рядом, спугнут потенциального покупателя;
• жилищная репутация квартиры: постоянная смена владельцев настораживает, тогда как проживание в помещении одного жильца на протяжение долгого времени вызывает доверие;
• состояние квартиры: косметический ремонт увеличит шансы на продажу;
• санузел: квартиры с раздельным санузлом выигрывают в цене;
• метраж кухни: просторное помещение для создания кулинарных шедевров заинтересует большее количество покупателей, нежели маленькая коморка;
• высота потолков: высокие потолки дают ощущение простора и визуально увеличивают площадь помещения;
• наличие балкона: широкая лоджия является залогом успешной продажи;
• особенности постройки дома: «сталинки» всегда выигрывают у менее комфортабельных «хрущевок», равно как и кирпичные сооружения у панельных;
• планировка: возможность переделки квартиры позитивно отражается на стоимости.

Немаловажным является наличие лифта: эта опция особенно хорошо воспринимается пожилыми и людьми с ограниченными возможностями.

Шаг 3. Разместить объявление о продаже

Грамотно составленное объявление — залог удачной продажи. Можно выбрать любой приглянувшийся способ его размещения: публикация заметки в печатных изданиях или онлайн-порталах по продаже недвижимости.

Текст объявления должен быть емким и содержать максимум информации. Ценится, прежде всего, конкретика, а не стихийный полет мысли. В нескольких фразах, цепляющих внимание, следует отобразить все позитивные стороны продаваемой квартиры. Содержание этого рекламного сообщения нужно подкрепить фотоотчетом.

Также можно поместить сведения о продаже на рекламных стендах. Не следует пренебрегать и таким архаичным методом, как бумажные объявления, прикрепленные на дверях подъездов.

Шаг 4. Подготовить квартиру к продаже

Жилье перед тем, как показать покупателю, необходимо привести в порядок.

Помимо генеральной уборки и «реставрации» следует позаботиться о следующем:

• нейтрализовать неприятные запахи. Даже если квартира будет прилично выглядеть, на подсознательном уровне зловонный букет оттолкнет любого клиента. Особенно это касается старых помещений, в которых мебель, обои и даже шторы могут источать не слишком приятные ароматы. Желательно поменять облицовку, тщательно вымыть санузел, повесить новые занавески и хорошо проветрить каждую комнату.
• гармонизировать пространство. Нагромождения в виде стенок и шкафов, столь типичных для советских времен, будут съедать площадь и визуально уменьшать квадратуру. Избавляясь от лишней мебели, не следует переусердствовать, поскольку в пустом помещении человек, как правило, ощущает себя некомфортно.
• создать уютную атмосферу. Ароматы свежей выпечки с нотками ванили и корицы непременно настроят клиента на позитивный лад. Запах апельсина также способен расположить к беседе.
• убрать в подъезде. Если нет возможности воспользоваться помощью уборщицы, следует лично позаботиться о чистоте в парадном и лифте, либо заказать услуги клининга. Помните, первое впечатление у покупателя будет формировать территория, окружающая квартиру.
• подобрать оптимальное время для показа. Если открывающийся из окна вид не блещет достопримечательностями и лишь вызывает ощущение тоскливости, лучше приглашать посетителей в вечернее время суток. По этому же принципу следует действовать, если квартира расположена с солнечной стороны.

Эти кажущиеся лишними на первый взгляд манипуляции, на самом деле сослужат хорошую службу при продаже. Как говорил генеральный директор одной крупной компании: «Мелочи не играют решающей роли. Они решают все».

Шаг 5. Подготовить и заказать необходимые документы

Этот этап является одним из самых важных. Идеально подготовленная папка с юридически грамотно оформленными документами в глазах покупателя будет существенным аргументом в пользу приобретения недвижимости.

Для заключения сделки понадобятся:

• паспорта;
• существующий договор КП либо его варианты в виде договора мены, например;
• технический паспорт на квартиру;
• выписка из домовой книги;
• выписка из ЕГРН;
• нотариально заверенное разрешение супруга или органов опеки;
• справка об отсутствии долговых обязательств перед управляющей компанией в сфере ЖКХ;
• копия финансового счета;
• поэтажный план с экспликацией.

Последние 3 документа требуются, если покупателем является ипотечник.

Следует сделать отдельный реверанс в сторону Единого жилищного документа.

Его универсальность впечатляет: он вобрал в себя информацию, содержащуюся в справках, которые оформляются в разных учреждениях и отнимают большое количество времени:

• выписка из домовой книги;
• копия финансового счета;
• справки о регистрации и изменении адреса, о составе семьи, об отсутствии долговых обязательств по коммуналке.

Помимо этого он заменяет и другие справки, не относящиеся напрямую к купле-продаже недвижимого имущества.

Среди перечня документов, необходимых для подписания договора, многие из них следует предварительно заказать.

Таблица 2. Сроки изготовления документов, необходимых для продажи недвижимости

Оригинал паспорта необходим для заказа каждого документа, в некоторых случаях понадобится написать заявление с просьбой оформить документ.

Скрупулезность в подготовке бумаг поможет покупателю принять правильное решение. Он должен быть уверен в прозрачности сделки и в отсутствии следующих «подводных камней»:

• неузаконенной перепланировки;
• родственников, не имеющих желания выписываться после продажи квартиры;
• несогласия одного из супругов на продажу.

Чтобы убедить клиента в юридической чистоте сделки, желательно заполнить «анкетные данные» по недвижимости максимально развернуто.

Шаг 6. Подписать предварительный договор

После того, как были достигнуты договоренности с покупателем относительно цены и сроков, можно переходить к этапу заключения предварительного договора.

Основное назначение предварительного договора — обеспечить свершение будущей сделки и письменно зафиксировать достигнутые устно договоренности. Перед его подписанием следует ознакомиться с 2-мя вариантами его применения на практике, имеющими существенные различия между собой: авансовым договором и договором задатка. Обе разновидности предполагают внесение клиентом определенной суммы в счет покупателя, именуемой задатком или авансом. Однако перевод этих столь схожих понятий в юридическую плоскость кардинально меняет их смысловое наполнение.

Основное отличие заключается в том, что задаток более «увесистый» с правовой точки зрения: его используют в качестве гаранта выполнения обязательств за счет строгих штрафных санкций в случае отказа одной из сторон от сделки. Аванс представляет собой предоплату, которая подлежит возврату в случае изменения намерений покупателя или продавца. Это можно сравнить с функцией бесплатной отмены бронирования в отелях.

Если после внесения задатка покупатель не намерен покупать квартиру, в рамках этого договора он не сможет затребовать внесенную сумму назад. Однако и интересы покупателя не остались неучтенными: если владелец решит отменить сделку, он будет вынужден заплатить клиенту двойную неустойку.

Как правило, сумма финансового заверения составляет от 30 000 до 100 000 руб. Если квартира расположена в центральном районе и состоит из нескольких комнат, эти цифры могут существенно увеличиться.

В предварительном договоре следует указать:

• фактический адрес квартиры;
• стоимость квартиры;
• паспортные данные сторон;
• дату заключения;
• продолжительность действия;
• порядок расторжения и возврата денежных средств;
• штрафы за нарушение условий договора.

По согласованию сторон эти пункты можно дополнять. Следует помнить, что все участники сделки должны быть дееспособными.

Помимо предварительного договора рекомендуется дополнить его приложением, в котором обозначить состояние дома и квартиры, перечислив следующие позиции:

• если дом не является новым, то можно указать материал, который использовался при его строении, особенно это касается крыши;
• год постройки;
• количество этажей;
• наличие или отсутствие застекления балкона, железной двери и т.д.;
• мебель и техника, которая достанется после заключения сделки покупателю;
• недочеты ремонта.

Эту информацию целесообразно сопроводить фотоотчетом и приложить его к договору. Помимо заключения предварительного договора, клиент может попросить у продавца расписку о получении денег.

Если клиент запросил такой документ, в нем следует указать паспортные данные, полученную сумму и номер и дату заключения предварительного договора.

Шаг 7. Подписание договора купли продажи

Шаблон договора желательно переработать и отредактировать под руководством опытного юриста в соответствии с собственными пожеланиями и мнением клиента.

Законодательством не предусмотрено его нотариальное заверение. Учитывая стоимость этой услуги, составляющей 1% от цены сделки, отсутствие необходимости в подобной опции составляет существенную экономию денег. Услуги нотариуса могут понадобиться лишь при приобретении квартиры в ипотеку.

Важные моменты договора:

• стоимость квартиры;
• дата заключения;
• адрес реализуемой недвижимости;
• количество помещений и их характеристика;
• паспортные данные участников договора;
• распределение долей в приобретаемом жилье;
• сроки физического и юридического освобождения объекта;
• штрафы за нарушение условий контракта;
• продается имущество целиком, либо его часть;
• жилая и полная квадратура;
• отсутствие претензий на квартиру несовершеннолетних на момент продажи родственников.

Если один из участников сделки действует на основании доверенности, нужно проверить срок ее действия. Бывают ситуации, когда на момент заключения сделки доверенность уже недействительна. Также необходимо добавить приложение с описанием квартиры и ее «начинки», которое можно взять из предварительного договора.

В редких случаях продавец и покупатель договариваются о рассрочке: часть суммы переводится в момент заключения сделки, а остаток выплачивается на протяжении оговоренного срока, зафиксированного в договоре КП.

Если было принято решение о рассрочке, его следует оформить через договор займа.

Возможные причины для аннулирования сделки

Условиями для расторжения договора являются:

• согласие всех участников;
• требование одного из участников сделки через обращение в суд.

Суд может принять решение в пользу истца при обнаружении существенных несоблюдений условий договора КП, таких, например, как отказ покупателя в оплате оговоренной стоимости квартиры.

Шаг 8. Организовать процесс выписки жильцов из квартиры

Самым лакомым кусочком для покупателя является квартира, в которой никто не прописан. Чистая графа о заселении в домовой книге будет огромным бонусом, поскольку покупатель будет иметь возможность регистрироваться сразу после покупки.

Для продавца очень важна хронология действий на этом этапе. Безусловно, всех прописанных в квартире жильцов следует выписать, и все же нужно определить, в какой момент это будет происходить. В снятии с регистрации по месту жительства до совершения сделки больше заинтересован покупатель. Однако на законодательном уровне этот срок не имеет четких временных границ: в гражданском кодексе он определен как «разумный».

Для того, чтобы осуществить это мероприятие, нужно посетить ЖЭО, МФЦ или ФМС. При себе следует иметь паспорт, а на месте необходимо будет заполнить заявление. Процедура занимает 3 дня и является бесплатной. Если среди проживающих присутствуют несовершеннолетние дети, они должны предъявить свидетельства о рождении.

Шаг 9. Осуществить расчет за квартиру

Оплату можно осуществлять и наличными средствами, и безналичным путем. Самым безопасным считается метод оплаты через банковскую ячейку, который дает 100% гарантию получения денег продавцом.

Процедура выглядит следующим образом:

• под наблюдением сотрудника покупатель вносит деньги в ячейку. Собственник квартиры при желании может лично пересчитать сумму и заказать проверку подлинности купюр за дополнительную оплату;
• после пересчета деньги кладут в пакет, запечатывают, а продавец и покупатель ставят на нем свои подписи;
• когда клиент получит документы на квартиру, в банке производится расчет с бывшим владельцем квартиры.

Финальная выплата возможна лишь после подписания передаточного акта к договору КП.

Шаг 10. Завершающий этап сделки: подача документов в Федеральную службу государственной регистрации, подписание передаточного акта и оплата налога

Сделка по продаже квартиры не ограничивается заключением договора. Покупатель считается владельцем лишь после официального удостоверения этого права в Росреестре на основании подписанного договора КП.

После того, как будут оформлены права, на руки выдается выписка из ЕГРН, при запросе она может быть направлена в электронной форме. Затем предыдущий собственник обязан передать квартиру покупателю через подписание передаточного акта.

На этом завершающем этапе продавец может забрать деньги с банковской ячейки.

По завершению сделки, продавцу следует предпринять следующие действия:

• если сумма продажи превышает 1 000 000 рублей, а недвижимость принадлежала владельцу менее 5 лет, заплатить налог в размере 13%;
• если цена проданного жилья составляла более 1 000 000 рублей, на следующий после совершения сделки год, вплоть до 30 апреля, принести в налоговую декларацию 3-НДФЛ вместе с устанавливающими личность документами и договором КП.

Как продать квартиру без посредников в ипотеке

Немногие осведомлены, что реализация ипотечной недвижимости так же возможно, как и продажа собственной. Несмотря на то, что квартира является залоговой, и у ее будущего собственника связаны руки, все же существует несколько способов успешных продаж.

Вариант 1. Продажа за наличные средства

Этот метод является наиболее удачным, однако не следует забывать, что поиск покупателя в любом случае будет осложнен долговыми обязательствами продавца перед банком.

Особенности продажи:

• обе стороны сделки должны обратиться к нотариусу и оформить договоренность о намерении клиента приобрести недвижимость;
• покупатель передает банку денежные средства, необходимые для погашения ипотечного кредита, а разницу между предварительно оговоренной стоимостью квартиры и суммой долговых обязательств он выплачивает продавцу;
• когда квартира будет выведена из залога, продавцу и покупателю нужно зарегистрировать договор КП в Регистрационной палате. В случае, если ее строительство не закончено, следует переоформить договор об участии в долевом строительстве на покупателя.

Сумма займа должна перечисляться на указанный в договоре расчетный счет, а оставшиеся денежные средства необходимо положить в банковскую ячейку, из которой продавец сможет их забрать после того, как все юридические моменты будут улажены.

Вариант 2. Передача ипотечных обязательств

В рамках этого варианта от продавца к покупателю передаются обязательства по выплате ипотечного кредита. Однако существует множество нюансов, касающихся платежеспособности клиента: у него должно быть постоянное место работы, официальная заработная плата и положительная кредитная история. Только при наличии этих слагаемых банк будет рассматривать возможность перезайма. В случае принятия такого решения покупатель должен пройти типовую процедуру подачи заявки на кредит. При положительном результате заключается новый договор и квартира, по-прежнему остающаяся в залоге, становится собственностью покупателя, который перенимает эстафету выплат по ипотеке.

Перерегистрация залога в Регистрационной палате банк осуществляет самостоятельно, без участия заемщика, которому необходимо только подписать заявление о намерении переуступить свои обязательства по ипотеке.

Вариант 3. Продажа при помощи кредитной организации

Этот вариант подразумевает принятие банком полной ответственности за реализацию недвижимости, поэтому он подходит продавцам, не имеющим свободного времени для поиска покупателя. После того, как будет найден покупатель, кредитная организация оформляет сделку без присутствия заемщика.

Вариант 4. Самостоятельная продажа

Несмотря на то, что продавец должен уведомлять банк об этапах сделки, все действия, предусмотренные этим методом, собственник и продавец будут осуществлять самостоятельно.

Этапы реализации недвижимости:

• поиск клиента;
• подача покупателем в банк заявления о выкупе;
• оформление нотариально заверенного предварительного соглашения КП;
• аренда 2-х банковских ячеек: в первую покупатель кладет деньги на погашение ипотеки, а во вторую вносит остаток, который полагается продавцу;
• вывод квартиры из залога.

Приняв решение о самостоятельной продаже квартиры, следует быть предельно внимательным на любом этапе, предваряющем подписание договора. Ответственность и внимательность при выполнении каждого шага помогут осуществить сделку с максимальной выгодой и в сжатые сроки.

Видео — Как продать квартиру без риэлторов

ПРОДАЖА КВАРТИРЫ: без риэлтора; по ипотеке; предпродажная подготовка; ошибки